Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un nouveau dispositif qui permet de dissocier le foncier (terrain) du bâti lors de l'achat. L'objectif : faire baisser le prix des logements. Cette formule est proposée par Carrere, sur certaines résidences. Le Bail Réel solidaire vous offre l'opportunité de devenir propriétaire d'un appartement neuf, alors que vous n'imaginiez peut être pas pouvoir l'être dans l'immédiat.
Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire (BRS) ? Qu'est ce qu'un OFS ? Pourquoi acheter en BRS ? Quelles sont les conditions requises pour bénéficier du BRS ? ; autant de questions auxquelles nous répondrons dans ce dossier consacré.
Qu’est-ce qu’un Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Le BRS est nouveau dispositif d’accession à la propriété qui permet aux ménages (sous conditions de ressources) de devenir propriétaire d'un logement neuf à prix très abordable. Cette formule d'accession dissocie le foncier du bâti. Ainsi, vous devenez propriétaire du logement neuf, mais restez locataire du terrain après d'un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Le Bail Réel Solidaire propose ainsi des logements à des prix bien moindres que les prix du marché. En effet, acheter en BRS permet d’obtenir un logement neuf dont la valeur est entre 30 et 40% moins chère qu’en acquisition classique.
Qu'est ce qu'un OFS, Organisme Foncier Solidaire ?
Les OFS sont des organismes, à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir la propriété de terrains sur lesquels des logements sont bâtis, afin que ces derniers restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché.
Le BRS, comment ça fonctionne ?
Concrètement, le promoteur immobilier s’engage auprès d’un O.F.S (Organisme Foncier Solidaire) à construire les logements et les commercialiser. C’est donc auprès du promoteur immobilier, par exemple Carrere, que vous achetez votre logement.
D'autre part, c'est auprès de l’OFS que vous signez le bail concernant le terrain. Sachez que ce type d'acquisition n'est pas plus compliquée qu'une acquisition classique. L’accompagnement Carrere est, d'ailleurs, identique à tout autre type d’acquisition. Nos équipes restent à vos côtés tout au long de votre projet immobilier, jusqu’à la phase finale : l’installation dans votre logement.
Par la suite, c'est l’OFS qui sera votre interlocuteur. Cet organisme foncier solidaire vous adressera le quittancement de la redevance d’occupation et sera votre interlocuteur en cas de problème ou lors de la revente de votre bien.
Quelles sont les conditions pour profiter du BRS ?
Etes-vous éligible au Bail Réel Solidaire ? Pour pouvoir jouir de ces conditions privilégiées, vous devez vous conformer à certaines conditions et règles.
1/ Les obligations pour l'acquisition en BRS
Pour pouvoir profiter de ce type d’accession à la propriété, vous devez répondre aux conditions suivantes :
- Occuper le logement à titre de résidence principale,
- Verser une redevance 'loyer) pour le foncier auprès de l'OFS,
- Acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA
- Ne pas dépasser le plafond de ressources (vos ressources N-2 ne doivent pas dépasser le plafond fixé)
2/ Plafond des ressources
Pour pouvoir bénéficier d’un bail réel solidaire, votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond selon la composition du foyer.
En 2024, voici les plafonds de ressources du BRS :
| Composition du foyer | Plafond zone A et Abis | Plafond zone B1 | Plafond zone B2 et C |
| 1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 personnes | 56 169 € | 56 169 € | 43 633€ |
| 3 personnes | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 personnes | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 personnes | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 personnes | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Par personne supplémentaire | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Le Zonage :
- Zone Abis: Paris et 76 communes d'Île-de-France,
- Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province,
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’Outre-Mer et la Corse,
- Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France,
- Zone C : Le reste de la France.
Pour connaître, la zone d'une commune qui vous intéresse, utilisez le simulateur mis à disposition par le gouvernement.
Bail Réel Solidaire : qu'est ce que la redevance ?
Mensuellement vous vous acquittez d'une redevance foncière auprès de l'OFS, pour la location du terrain; comme nous vous l'avons expliqué précédemment. Celle-ci est incluse dans les charges communes de la co-propriété. En général, le montant de cette redevance est compris entre 1 et 4 euros du mètre carré suivant le programme immobilier concerné.
Les avantages du bail réel solidaire
Selon les estimations, le BRS ferait économiser entre 25 et 40 % sur le prix d’achat d'un logement par rapport au marché local.
- L'Economie conséquente : celle du prix du terrain (entre 15 à 30 % de la valeur d’un bien immobilier).
- Le prix d'achat attractif car encadré pour rester accessible aux ménages modestes (sous condition de ressources)
- La TVA réduite à 5,5 % si le logement est neuf avec laquelle vous pouvez financer votre BRS
- Le financement du BRS est compatible avec un Prêt à Taux Zéro
- La durée du bail, de 18 à 99ans, est renouvelable. Cela sécurise la valeur du bâti sur le long terme.
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