La Loi Pinel
Adoptée depuis 2014, la loi Pinel facilite l’achat de logements neufs locatifs. Elle permet une défiscalisation intéressante ainsi qu’un allégement de charges, sous réserve de respecter quelques engagements.
Sachez que la réussite connue par la mise en place de ce dispositif va pouvoir perdurer jusqu’en 2022. Le gouvernement d’Emmanuel Macron souhaite, toutefois, y apporter une modification. Le déploiement de ce dispositif est recentré sur trois zones au lieu de quatre. A partir de Janvier 2018, seules les zones les plus tendues : A bis, A et B1 bénéficieront encore de cet avantage. La zone B2 ne sera plus éligible.
Qui et sous quelles conditions peut-on en bénéficier ?
Logements concernés
Les biens immobiliers susceptibles de répondre au cadre de cette loi doivent posséder plusieurs caractéristiques :
- Localisation : ils doivent appartenir à des zones spécifiques. Ce sont des zones prioritaires où le manque de logements se fait sentir (A, A bis, B1, B2). On parle de zones tendues.
- Constructions neuves : Il peut s’agir d’ouvrages finis ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Ils doivent respecter la dernière réglementation thermique en vigueur (RT2012) qui en assure la performance énergétique.
- Logements locatifs : afin de bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi, le bien doit être loué durant une période d’au moins 6 ans. Un allégement d’impôt spécifique est calculé en fonction de la durée de la période de location.
Taux de la réduction d'impôts selon la durée de l'engagement de location
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Durée la location |
Taux |
Répartition de la réduction d'impôt |
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|---|---|---|---|
|
Engagement initial de 6 ans |
Période initiale de 6 ans |
12 % |
2 % par an |
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1re prolongation de 3 ans |
6 % |
2 % par an |
|
|
2e prolongation de 3 ans |
3 % |
1 % par an |
|
|
Engagement initial de 9 ans |
Période initiale de 9 ans |
18 % |
2 % par an |
|
Prolongation de 3 ans |
3% |
1 % par an |
Le montant de la défiscalisation peut donc atteindre 21% du bien locatif (maximum 63 000€) , dans la limite de 300 000 euros d’investissement par an.
A noter également qu’il est possible de bénéficier de frais de notaires réduits. Ils ne sont applicables que pour l’achat d’un logement neuf. Ces frais ne représentent que 2 à 3% de la valeur de l’achat, contre 7 à 8% dans l’ancien.
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Conditions liées aux locataires
La loi Pinel est applicable à condition de respecter un plafond de loyer au m² ainsi qu’un plafond de ressources du locataire. Selon la zone, des barèmes différents sont appliqués. Ils résultent des écarts de prix et de marché qui existent d’une région à l’autre.
Pour que l’accédant bénéficie des avantages prévus par la loi, le revenu fiscal du locataire ne doit pas excéder un certain montant.
Plafonds annuels de ressources du locataire par zone
|
Nombre d’occupants du logement |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
|
Personne seule |
36 993 € |
36 993 € |
30 151 € |
27 136 € |
|
Couple |
55 287 € |
55 287 € |
40 265 € |
36 238 € |
|
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
72 476 € |
66 460 € |
48 422 € |
43 580 € |
|
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
86 531 € |
79 606 € |
58 456 € |
52 611 € |
|
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
102 955 € |
94 240 € |
68 766 € |
61 890 € |
|
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
115 851 € |
106 049 € |
77 499 € |
69 749 € |
|
Majoration par personne à charge supplémentaire |
12 908 € |
11 816 € |
8 646 € |
7 780 € |
La loi Pinel n’est applicable qu’à condition de respecter ces critères de ressources.
Le montant du loyer est également encadré. Il ne doit pas dépasser un plafond/m². Sa limitation est différente d’une zone à l’autre.
Plafonds de loyer mensuel, par m² et par zone
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² |
|---|---|
| Zone A Bis | 16,83€ |
| Zone A | 12,50€ |
| Zone B1 | 10,07€ |
| Zone B2 (sur agrément) | 8,75€ |
Le marché locatif est florissant. Dans le but de compenser la pénurie de logements, cette loi encourage à la construction, pour une rénovation progressive du parc immobilier français. C’est pourquoi investir dans l’immobilier locatif en se créant un patrimoine foncier est une option intéressante.
Les avantages de l’investissement locatif
Grâce aux sérieuses garanties qu’offre la loi Pinel, les banques consentent plus facilement d’accorder un prêt. Le revenu locatif assure le remboursement progressif du bien et la déduction fiscale accordée par l’état permet un financement en douceur.
Pensé sur 20 ou 30 ans, le crédit ne pénalise pas le pouvoir d’achat de l’investisseur. C’est la manière la plus simple de se constituer un patrimoine immobilier, et de protéger sa famille, sans déséquilibrer la balance financière du ménage.
Les placements immobiliers locatifs sont des valeurs sûres, ils permettent d’acquérir un bien financé en grande partie par les revenus générés par la location. En ajoutant à cela une défiscalisation intéressante, la part à la charge du propriétaire est sans incidence sur son confort financier. Pensé à long terme, investir dans le neuf locatif peut représenter une rente complémentaire ou un logement principal une fois la retraite venue.
