Crédit immobilier : comment profiter du nouveau taux d'usure

Les nouveaux taux d'usure dont la publication est désormais mensuelle viennent d'être dévoilés. La marge de manoeuvre ainsi offerte pour financer à crédit son projet immobilier sera-t-elle suffisante ? Tous les emprunteurs sont-ils concernés ? Les réponses des experts.

Comme prévu, les nouveaux taux d'usure en matière de prêts à l'habitat, applicables à compter du 1er février 2023, viennent d'être dévoilés au Journal officiel du 29 janvier 2023. Le mode de calcul de ces taux maximums auxquels les banques peuvent prêter assurance-emprunteur et autres frais inclus change en effet temporairement entre le 1er février et le 1er juillet. Ils sont désormais calculés dans cette période mois après mois et non plus par trimestre.

Cette révision était très attendue notamment par tous les candidats à l'emprunt dont les dossiers sont actuellement bloqués par l'effet couperet du taux d'usure.

Car, rappelle le courtier en crédit Meilleurtaux, si « ce taux fait office de bouclier protecteur pour les emprunteurs, en cas d'abus des banques, néanmoins, un taux d'usure trop bas avec des taux de crédit galopants, empêche finalement de nombreux candidats à l'acquisition d'accéder au crédit. »

Depuis le 1er février, le taux d'usure d'un prêt sur 20 ans (le plus souscrit en France), et plus, est donc fixé à 3,79 % alors qu'il s'élevait à 3,57 % depuis le 1er janvier, soit une hausse de 0,22 point sur cette durée. Par rapport à fin 2022, la remontée atteint même 0,74 % points.

« C'est une bonne nouvelle, se félicite Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. La révision mensuelle des taux d'usure permet de respecter à la fois l'exigence de protection de l'emprunteur mais aussi celle d'une meilleure flexibilité en collant à la réalité des taux pratiqués. »

De même, commente Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis, « C'est une accélération significative qui va permettre à des emprunteurs n'ayant pas bénéficié de la fenêtre de tir de début de mois, de représenter leur dossier. » Même satisfecit du côté de Vousfinancer, autre spécialiste du courtage, qui salue une mesure qui « devrait permettre de fluidifier l'octroi de crédit. »

Objectifs bancaires ambitieux

Ces nouvelles conditions sont-elles suffisantes pour réenclencher la « machine » crédit qui se grippe depuis des mois ? « En partie », estime Maël Bernier. Les taux moyens pratiqués par les banques partenaires de Meilleurtaux atteignent actuellement 2,7 %, ce qui, avec le relèvement du taux d'usure à 3,79 % sur 20 ans, « laisse certes une marge de manoeuvre, mais qui n'est pas énorme. »

Toutefois, la situation des emprunteurs devrait s'améliorer encore davantage à partir de mars du fait du retour sur ce marché de grandes banques nationales qui avaient jeté l'éponge depuis juillet plutôt que de prêter à perte. « Elles disent qu'elles vont revenir dans la course avec des objectifs ambitieux, confie Maël Bernier, alors que depuis six mois elles ne faisaient quasiment plus rien dans ce domaine, même pour leurs propres clients. »

Le risque que les établissements financiers rehaussent leurs tarifs trop vite et trop fortement est dans l'immédiat écarté. « Les taux d'intérêt immobiliers sont passés en 1 an de 1 % à presque 3 % sur 20 ans. Ils pourraient encore grimper jusqu'à 3,5 % mais le gros de la hausse est derrière nous dans le contexte où l'OAT 10 ans se stabilise entre 2,5 % et 3 % », développe-t-elle.

De son côté Cécile Roquelaure prévient : « pour que l'effet soit plus pérenne, il faudrait que l'OAT 10 ans soit stable. Après une baisse significative les 15 premiers jours de janvier, elle remonte à nouveau : 2,69 % le 30 janvier 2023. Son augmentation aura des répercussions sur le coût du crédit pour les banques et donc sur les taux pour les emprunteurs. Il ne reste plus qu'à attendre les barèmes des banques cette semaine… »

Bouffée d'air pour les plus de 45 ans

Tous les emprunteurs sont-ils concernés par l'embellie ? Globalement, à peu près tous ceux dont le dossier était jusque-là bloqué et quelle que soit la raison de blocage, car les banques sont devenues beaucoup plus sélectives.

Dans notre réseau, ce sont surtout, précise Maël Bernier, les plus de 45 ans, souvent secundo- accédants, pour qui le poids de l'assurance-emprunteur représentait souvent un obstacle pour obtenir le prêt. « Ils étaient souvent bloqués à deux/trois centimes près, même si dans certains cas leurs revenus mensuels étaient considérables, de l'ordre de 15.000 euros par mois », rappelle-t-elle.

En pratique, la spécialiste cite l'exemple d'un couple qui voulait emprunter 350.000 euros à 2,70 % sur 20 ans avec un taux d'assurance de 0,38 % (pour Monsieur) et 0,34 % (Madame) et une garantie de 3.300 euros. Avant le changement de mode de calcul et alors que le coût total de son prêt, le TAEG [taux annuel effectif global] s'élève à 3,78 %, il n'aurait pas été finançable.

En revanche, pour les primo-accédants trentenaires qui peuvent emprunter sur des durées longues, ce changement a peu d'impact. Ils sont plus sensibles à la remontée des taux de crédit qui se poursuit. Pour eux, note Maël Bernier, « il faut faire vite pour emprunter car ils n'ont souvent pas d'épargne pour contrebalancer le renchérissement du crédit. »

La bouffée d'oxygène apportée par la révision du mode de calcul du taux d'usure peut contribuer à redonner un peu d'allant au marché immobilier. Le retour de secundo accédants favoriserait la mise de nouveaux biens sur le marché, et dès lors, permettrait de réduire la pression encore haussière des prix due à la rareté de l'offre dans certains territoires.

Par Anne-Sophie Vion - Les Echos - Publié le 30 janv. 2023 à 15:31Mis à jour le 30 janv. 2023 à 18:47

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-comment-profiter-du-nouveau-taux-dusure-1901838