Primo-accédant : 5 étapes pour un premier achat immobilier dans le neuf

Un primo-accédant est un particulier qui souhaite devenir propriétaire pour la première fois de sa résidence principale. Toutefois, sont considérés aussi comme primo-accédants, les  propriétaires d’une résidence secondaire, d’un bien immobilier locatif, ou les particuliers n'ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans. Ils bénéficient à ce titre de conditions très avantageuses pour l’achat d’un bien neuf : prêts primo-accession à taux préférentiels, TVA et frais de notaire réduits. Bien préparer son achat immobilier dans le neuf est un gage de succès.

1. Primo accédant : définir vos critères de logement

Le montant du budget permet d’affiner les caractéristiques du futur logement : l’achat sur plan, c’est-à-dire en VEFA, d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, le nombre de pièces, sa superficie, un étage ou un rez-de-chaussée avec jardin, un garage…

L’environnement est un critère essentiel. A ce stade, il s’agit de définir une zone qui permettra d’aller au travail facilement, mais aussi de profiter de ses principaux centres d’intérêt. La présence ou la proximité d’infrastructures amélioreront la qualité de vie : écoles, commerces, sport, transports. Si le projet est de s’installer à la campagne, la proximité des grands axes routiers reste un point important.

À partir de là, le futur propriétaire s’intéressera au prix du marché local. Le prix du m2 multiplié par la surface souhaitée permettra de voir si les critères définis entrent dans le budget ou si, au contraire, des concessions sont à envisager, et lesquelles.

2. Primo accédant : définir votre projet immobilier

Pour réussir son achat primo-accédant dans le neuf, il est essentiel de connaître sa capacité d’achat en regard de son taux d’endettement. Depuis janvier 2020, le HCSF (Haut Comité de stabilité financière) préconise un taux d’endettement strictement limité à 33 %. A cela s’ajoute les fonds propres de l’emprunteur.

Le montant du budget dépend des revenus, des charges, de l’apport personnel, et des conditions d’emprunt (prêts aidés par exemple). Parmi les frais d’achat dans l’immobilier neuf à prévoir en plus du prix du bien, il faut compter une TVA réduite à 5,5 % et les frais d’acquisition, soit :

• des frais de notaire pour un appartement neuf entre 2 et 3 %,
• des droits d’enregistrement : pour les immeubles en état de futur achèvement (VEFA), ils s’élèvent à 0,715 %. Pour les immeubles neufs, si le vendeur est soumis à la TVA, le taux est le même. Le logement peut même bénéficier d’un droit fixe de 125 €. S’il n’est pas soumis à la TVA, les droits sont au taux du droit commun (5,80 %).

Par exemple, pour acheter un appartement neuf avec un apport de 12 000 € et une capacité d’achat de 156 000 €, un primo-accédant pourra ajouter un prêt à taux zéro de 20 200 €. Le montant s’élèvera alors à 12 000 € + 156 000 € +20 200 €, soit 188 200 €. Avec des frais d’acquisition de 7 000 €, la capacité d’achat est de 181 200 €.

Une simulation en ligne permet de bien évaluer sa capacité d’emprunt en regard de ses revenus, de son apport et de ses charges, mais aussi du taux proposé.

3. Primo accédant : monter votre dossier financier

La préparation du dossier de prêt en amont sera appréciée des organismes financiers. Un projet bien réfléchi aura plus de chances d’aboutir. Un certain nombre de pièces précisant sa situation personnelle et professionnelle seront toujours demandées pour déterminer le profil de l’emprunteur :

• une pièce d’identité,
• le livret de famille,
• les deux derniers avis d’imposition,
• les trois derniers bulletins de salaire, ainsi que celui du mois de décembre de l’année précédente,
• l’épargne justifiant l’apport personnel,
• les en-cours de crédits éventuels (contrats et tableaux d’amortissement),
• le compromis ou la promesse de vente, le contrat de construction…

Les taux et les frais bancaires variant d’une banque à l’autre, la meilleure méthode est de les mettre en concurrence. Un courtier peut très bien s’en charger.

4. Primo accédant : trouver les aides d’accession à la propriété

Les aides du primo-accédant se cumulent dans de nombreux cas. Attention toutefois, les montants des aides et prêts-primo accédant diffèrent selon la localisation du bien neuf.

• Le prêt d’accession sociale (PAS) est soumis à condition de ressources. La durée de remboursement est comprise entre 5 et 30 ans. Les taux d’intérêts proposés sont variables selon les organismes mais ne peuvent pas dépasser un certain plafond. Il est donc utile de comparer les taux des PAS des différents établissements bancaires avant d’y souscrire. A noter, les frais de notaire pour un logement neuf ne sont pas finançables par le PAS, un autre prêt sera donc nécessaire.
• Le prêt à taux zéro (PTZ) primo-accédant est un prêt sans intérêt qui peut être proposé uniquement par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. Attribué sous conditions de ressources, le montant dépend de la composition de la famille et de la zone géographique. Le montant du prêt accordé peut aller jusqu'à 40 % du coût total de l'opération à financer. Maintenu jusqu’à la fin de l’année 2021, il peut être complété par d’autres crédits.
• Le prêt action logement neuf (PAL, ou anciennement 1 % logement) concerne les salariés du privé hors secteur agricole. Il n’est accordé que pour compléter un prêt principal, à hauteur de 40 % maximum dans la limite de 40 000 € selon la zone géographique. Le taux est à 0,5 %, et la durée de remboursement de 25 ans maximum.
• Le PEL est un produit d’épargne ouvrant des droits à prêt au bout de 4 ans. Le montant dépend des intérêts générés, il peut atteindre 92 000 € remboursables sur une durée de 2 à 15 ans. S’il a été ouvert avant 2018, il peut donner lieu à une prime d’État dont le montant reste soumis aux intérêts produits.
• Le prêt des collectivités locales est un prêt qui s’adosse à un apport personnel ou un prêt immobilier. Les taux d’intérêts sont souvent avantageux. L’ADIL de la région concernée fournit toutes les informations utiles. Par exemple, à Paris, il existe le prêt Paris logement au taux zéro cumulable avec un PTZ.

5. Avoir recours à Carrere, professionnel de l’immobilier

Grâce à ses 20 ans d’expertise, Carrere accompagne les primo-accédants dans toutes les étapes de leur achat immobilier neuf, de la recherche de financement jusqu’à la remise des clés. Présent sur l‘ensemble du territoire français, tous les logements sont éligibles aux prêts aidés et aux frais de notaire réduits. Lors de l’achat d’un appartement neuf en VEFA, Carrere propose toutes les garanties obligatoires (la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale).