Crédit immobilier : les bonnes et les mauvaises nouvelles pour les emprunteurs

Mois après mois, les taux des crédits immobiliers continuent de grimper. Jusqu'où peuvent-ils aller ? A quel taux pourrez-vous emprunter à la rentrée ? Quels sont les emprunteurs qui ont le plus profité de la loi Lemoine pour faire des économies ? Le diagnostic et les conseils des professionnels.

En cette période estivale de nombreux ménages vont mettre entre parenthèses leur projet immobilier. Comme chaque année à la même époque, l'activité du crédit devrait tourner au ralenti dans les banques en raison des congés. Pendant ce temps, la hausse des taux ne fera pas de pause. Alors que la chute de la production de prêts à l'habitat semble encore loin d'être enrayée , les barèmes continuent de progresser.

« On est aujourd'hui sur les niveaux de taux qui correspondent au globalement à ceux de 2012 », constate Maël Bernier porte-parole de Meilleurtaux. Selon les statistiques du courtier, sur les 30 derniers jours, le taux moyen toutes durées confondues, se situe déjà autour de 3,45 %, pour les offres « éditées », c'est-à-dire celles qui ont été obtenues par les emprunteurs auprès des banques partenaires. Sachant qu'il y a toujours un « léger effet retard », les taux proposés sont en réalité déjà plus élevés, concède le courtier.

Autre fait marquant, « entre juin 2022 et juin 2023 on est passé de 60 % des barèmes des banques compris entre 1,50 % et 1,90 %, à aujourd'hui, près de 80 % des barèmes compris entre 3,50 % et 3,90 % », pointe Maël Bernier. Cette hausse de 200 points de base sur un an, signale la remontée extrêmement rapide des taux affichée par les établissements bancaires.

Un taux moyen de 4 % sur 25 ans

Les taux moyens atteignent 3,6 % sur 15 ans, 3,8 % sur 20 ans et 4 % sur 25 ans, mais avec des taux fréquemment proposés au-delà de 4 % sur 20 ans et plus, constate Vousfinancer. Ce pointage réalisé à la fin du mois de juin, avant réception des barèmes de juillet laisse augurer de nouvelles hausses à venir dans le sillage du relèvement du taux d'usure à 5,09 % depuis le 1er juillet .

« Le taux d'usure n'est aujourd'hui plus un problème. C'est plutôt une bonne nouvelle », admet Maël Bernier. Désormais révisé mensuellement, et ce jusqu'en janvier, au terme d'un bras de fer avec Bercy ce taux plafond au-delà les banques ne peuvent plus prêter est à présent « en phase avec la hausse des taux », se réjouit la spécialiste du crédit. Il n'empêche, « des Français qui n'ont pas pu emprunter à 2 % l'an dernier, doivent aujourd'hui emprunter à 3,5 % », regrette-t-elle.

Au premier semestre, chez Meilleurtaux, les demandes de crédit ont chuté de plus de 20 % sur un an, soit 306.000 dossiers déposés.

Un terrain plus favorable pour les banques

Le terrain semble néanmoins plus porteur pour les banques après plusieurs mois de pénurie. Comme le souligne Meilleurtaux, on constate une accalmie sur les taux de refinancement qui «se stabilisent», malgré le « coup de chaud » des derniers jours. « Cela redevient un peu plus propice pour les établissements bancaires même si cela n'est pas forcément encore suffisant », souligne Maël Bernier.

Entre juin et octobre, la situation a été très compliquée pour les banques avec un taux de l'OAT à 10 ans, (taux de référence pour la fixation des prêts) qui était supérieur aux taux fixes pratiqués par les établissements de crédit, un phénomène synonyme de marge négative. « Depuis février, on revient à un contexte un peu plus serein, notamment en juin, puisqu'on à un OAT globalement autour de 3 % avec des banques qui remontent petit à petit leurs taux autour de 3,50 %, 3,70 % 3,90 % », rappelle Meilleurtaux.

Dans ce contexte les banques prêteuses vont pouvoir gagner à nouveau de l'argent ce qui n'était plus le cas pendant une longue période. « C'est très important pour l'offre bancaire à disposition car aujourd'hui, elle est encore extrêmement restreinte », poursuit Maël Bernier. Selon elle, «des banques qui étaient à l'arrêt depuis un an» ont prévu de « revenir petit à petit et proposer nouveaux des crédits à l'automne ». Deux banques partenaires lui ont déjà fait part de cette intention.

Malgré ces différentes améliorations, la problématique du taux d'endettement reste le principal écueil auquel se heurtent les ménages. En juin 2023, près d'un dossier sur deux dépasse le critère des 35 % d'endettement, fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), constate Meilleurtaux. Et pour un tiers des dossiers, les taux d'endettement sont même supérieurs à 40 % ce qui signifie qu'ils ne sont pas du tout finançables.

« A la rentrée de septembre, il faut s'attendre à une baisse très nette du nombre de Français qui répondent au critère du taux d'endettement », prévient le courtier. Pour l'ensemble de la profession, le geste accordé en faveur des investisseurs locatifs par les autorités à l'issue de la réunion du 13 juin dernier ne permettra pas de débloquer la situation des ménages à la peine pour emprunter.

Chaque mois qui passe grignote davantage leur pouvoir d'achat, surtout pour les primo-accédants, qui par définition n'ont aucun bien à revendre pour muscler leur apport. Les revenus demandés pour emprunter sont de plus en plus élevés.

Selon Meilleurtaux, les prix de l'immobilier ne baissant pas assez, les ménages ont en moyenne perdu entre 50.000 et 60. 000 euros de capacité d'emprunt en 18 mois. Par exemple, pour un couple aux revenus nets de 4.000 euros mensuels sur 20 ans, la capacité d'emprunt est passée 282.000 euros en janvier 2022 (avec un taux d'emprunt de 1,20 % sur 20 ans), à 224.500 euros en juin 2023 (à un taux de 3,8 %).

Ce chiffre pourrait tomber à221.000 euros, dès septembre, avec des taux à 4 %, une perspective sur laquelle s'accordent de nombreux professionnels du crédit.

Jusqu'où iront les taux ?

S'agissant de la suite, les scénarios divergent. Pour Artémis Courtage, les taux peuvent atteindre 5 % dès janvier, sur certaines durées de prêt. Un constat partagé par Sandrine Allonier porte-parole de Vousfinancer. « Dans ce contexte, avec cette remontée très rapide des taux d'usure et la volonté de la Banque centrale européenne (BCE) de poursuivre sa politique de hausse des taux directeurs pour juguler l'inflation, nous maintenons notre scénario de taux à 4,5 % d'ici la fin de l'année, et peut-être même la réapparition de taux à 5 % début 2024 », explique-t-elle.

Pour d'autres les arbres ne montent pas jusqu'au ciel. « On va être à 4 % en septembre. Ce 4 % peut être un palier sur lequel on reste un peu car la BCE ralentit ses hausses de taux autour de 25 points de base, et l'inflation ralentit aussi. On est déjà 4 %, et nous sommes déjà passés de 1 à 4 % en l'espace de 2 ans. Il faut être très prudent », tempère Maël Bernier. Pour Cécile Roquelaure directrice des études d'Empruntis, il n'y a pas non plus lieu de penser que les taux atteindront 5 % début 2024.

Quoi qu'il en soit, les emprunteurs ne doivent plus compter sur des taux inférieurs à 3 % avant une longue période. L'âge d'or du crédit immobilier est bel et bien derrière nous.

Les gagnants de la loi Lemoine

La Loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers, et le 1er septembre 2022 pour tous. Elle autorise ceux qui souscrivent un prêt à l'habitat à changer d'assurance décès et invalidité à tout moment, et sans frais.

Un an après son entrée en vigueur , la loi « apporte aussi son lot de surprises sur la typologie des emprunteurs », remarque Maëlle Bernier.

Contrairement à ce que l'on pouvait penser, le texte n'a pas essentiellement bénéficié aux plus jeunes emprunteurs, (autour de 35 ans), pointe le courtier.

« C'est plutôt la génération des quarantenaires qui renégocie, celle qui a signé des crédits quand les taux étaient très bas, probablement sans regarder l'assurance. Ce sont eux qui profitent pleinement de cette aubaine de la loi Lemoine. Même à 45 ans vous pouvez réaliser des économies considérables ! », conclut Meilleurtaux.

Par Krystèle Tachdjian, Les Echos - Publié le 12 juil. 2023 à 06:30. Mis à jour le 12 juil. 2023 à 08:46

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-les-bonnes-et-les-mauvaises-nouvelles-pour-les-emprunteurs-1961313