revenus défiscalisés avec la location meublée non professionnelle

Immobilier : des revenus défiscalisés avec la location meublée non professionnelle

08/03/2023

illustration article LMNP- investir dans immobilier neuf

Outre, les difficultés inhérentes à la gestion locative, le défaut majeur de l'investissement immobilier est son traitement fiscal. Les revenus fonciers sont imposables au barème progressif de l'impôt auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Pour y échapper, il faut se placer sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui n'est ouvert qu'aux locations meublées.

L'attrait principal du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) consiste à se constituer des revenus locatifs durablement non taxés grâce au jeu des amortissements de l'immobilier et du mobilier en vigueur dans le régime des BIC. Cette formule est envisageable dans l'ancien comme dans le neuf.

Grâce à une mécanique d'amortissements du bien, du mobilier et des charges sur une longue durée (de 25 à 30 ans), la location meublée « s'avère un bon moyen de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés sans contrainte de localisation ou de niveau de loyer », résume Stéphane van Huffel, directeur général de Net Investissement et Leemo chez Primonial. C'est une bonne alternative à la location nue car le contribuable bascule dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plus favorable que celui des revenus fonciers.

Cette configuration est intéressante pour une personne souhaitant se préparer une retraite avec des compléments de revenus peu ou pas fiscalisés. Pour autant, il faudra s'y prendre 15 à 20 ans avant cette échéance afin de se constituer ce patrimoine immobilier avec l'aide d'un crédit. Cela évite également de mobiliser du cash susceptible d'être utile pour investir dans d'autres placements financiers ou à conserver en guise d'épargne de précaution.

Des avantages cumulatifs

Pour être considéré comme meublé, un logement doit être entièrement occupé. Un décret datant du 31 juillet 2015 dresse une liste détaillée des équipements et mobiliers obligatoires à fournir. Toutefois la concurrence étant rude et les locataires exigeants, il ne faut surtout pas se cantonner à ce minimum légal.

Il conviendra de tout mettre en oeuvre pour rendre son bien attractif et confortable avec des prestations de qualité, des équipements modernes et une décoration au goût du jour.

Autre atout de cette formule de location : le bail est court, soit de 12 mois, et reconductible chaque année. Si besoin, rien n'empêche de récupérer vite le bien pour des raisons personnelles.

Opter pour le réel

« Lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 euros en 2023 (72 600 euros en 2022), c’est le régime du micro-BIC qui s'applique par défaut. Attention, dans ce cas, vous ne pourrez pas pratiquer d'amortissement. Pour le faire, il faut renoncer au régime micro, et opter pour le « régime réel ». Le micro-BIC permet de pratiquer un abattement de 50 % sur les recettes. Cela signifie que les loyers ne sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % que sur la moitié de leur montant.

Attention : la valorisation d'un placement dans la pierre n'est jamais garantie et cette formule du meublé n'a rien de magique. Personne n'est à l'abri d'une revente nécessaire en période de baisse du marché immobilier ce qui peut exposer à de la moins-value. Par ailleurs, seules quelques grandes métropoles, villes touristiques et/ou étudiantes ou quartiers d'affaires disposent d' une demande locative friande de ces biens qui se louent de 20 à 30 % plus chers qu'une location nue.