Loi Pinel : Comment louer à sa famille

Peut-on louer en loi Pinel à sa famille ? La réponse est oui. Investir en loi Pinel est même une excellente opportunité pour loger un proche tout en bénéficiant des réductions d’impôts prévues par le dispositif. Il suffit de respecter les règles prévues par la loi.

A quel membre de sa famille peut-on louer un bien avec la loi Pinel ?

Il est possible de louer à ses ascendants (parents), ses descendants (enfants) ou même à ses collatéraux (frères et sœurs) à condition qu’ils soient majeurs et non rattachés au foyer fiscal du bailleur. Il n’est donc pas possible de louer à son conjoint.

Par ailleurs, l’investisseur doit pouvoir justifier du versement des loyers, à l’instar de n’importe quel autre locataire. Même si les contrôles fiscaux sont rares, mieux vaut pouvoir en attester sous peine de perdre ses avantages fiscaux.

Quelles sont les conditions pour louer un bien à sa famille en loi Pinel ?

Pour bénéficier du système de défiscalisation prévu par le dispositif Pinel, le logement doit répondre à un certain nombre de critères. Il doit notamment être acheté neuf ou en VEFA (Vente en état futur d’achèvement, autrement dit sur plan) et situé dans une zone Pinel (c’est-à-dire une zone où le marché immobilier est tendu).

L’appartement doit répondre également aux normes énergétiques en vigueur (RT 2012 et bientôt RT 2020). Le prix du m2 ne doit pas excéder 5 500 € pour un montant total de la transaction plafonné à 300 000 €.

Le bailleur doit s’engager également à louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le montant du loyer et les ressources du futur locataire sont encadrés par la loi Pinel. Le plafond de ressources dépend notamment de la zone où se situe le bien et de la composition de la famille logée (nombre de personnes à charge).

Comment fixer le montant du loyer en location Pinel ?

L’investisseur établira le montant du loyer en fonction des plafonds de location Pinel en vigueur dans chaque zone. Ils sont fixés chaque année par le gouvernement.

Les plafonds de loyer pour 2021 sont les suivants :

Ainsi, un appartement d’une surface de 52 m2 avec 12 m2 de terrasse situé en zone A se louera au maximum 777,19 €. Le calcul est simple. Il faut tout d’abord calculer la surface pondérée du logement : 52 + (12/2) = 58 m2. On applique ensuite un coefficient multiplicateur : 13,04 € x 58 m2 x 1,0276.

Attention : le bailleur doit tenir compte du marché immobilier local. Si le montant du loyer est trop bas, le fisc pourrait remettre en question votre déductibilité fiscale. Le mieux est de s’en remettre à un professionnel (promoteur local, agence immobilière).

La rédaction d’un bail Pinel en bonne et due forme est obligatoire même pour louer un appartement à sa mère ou à son fils.

Comment rédiger le contrat de bail Pinel ?

En effet, louer à un membre de sa famille n’exonère pas le bailleur de la rédaction d’un bail. Le plus simple est de se procurer un modèle de bail type tel que mentionné dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le bailleur précisera le montant du loyer, les modalités de son versement et les modalités de récupération des charges locatives.

Loi Pinel et APL ?

Investir en loi Pinel pour louer à sa famille (ascendant ou descendant direct) est incompatible avec la perception des allocations logement. Le dispositif Pinel est déjà en soi un dispositif à vocation sociale. L’investisseur ne peut donc pas en même temps défiscaliser et toucher une aide pour loger son enfant étudiant.

Quels sont les avantages de louer à sa famille avec la loi Pinel ?

Louer en loi Pinel à sa famille comporte de multiples avantages. L’achat d’un appartement en zone tendue pour loger un enfant étudiant ou jeune actif est bien souvent la meilleure solution. Les logements y sont rares et très chers. L’investisseur profitera en même temps de ses réductions d’impôts. Pour rappel, elles s’élèvent à 12% du prix de l’acquisition s’il loue pendant 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans dans la limite de 63 000 €. Il se constitue donc un patrimoine à un prix intéressant. Plus tard, les loyers constitueront une rente complémentaire à sa retraite. Il pourra également le revendre pour financer un autre projet.

La gestion d’une location Pinel à un ascendant ou un descendant est par ailleurs simplifiée : aucune perte de temps pour trouver un locataire fiable et des relations apaisées. Louer un appartement à ses parents est en effet un gage de sérénité.

Bon à savoir : Pour bénéficier des réductions d’impôts, l’investisseur Pinel n’oubliera pas de signaler son investissement au centre des impôts dès la signature de l’acte de propriété chez le notaire. Il aura plusieurs documents à remplir.