Crédit immobilier : qui sera vraiment avantagé par la fin du questionnaire de santé ?

A partir du 1er juin, les emprunteurs n'auront plus nécessairement besoin de répondre à un questionnaire de santé pour décrocher l'assurance de leur prêt immobilier. Vantée comme une manière de faciliter l'emprunt des anciens malades, cette mesure va bousculer la tarification de l'assurance-emprunteur. Que peut-on en attendre ?

Et si certaines dispositions de la loi Lemoine , tant attendue pour insuffler de la concurrence sur un marché de l'assurance-emprunteur dominé par les banques, s'avéraient au contraire dangereuses pour les primo-accédants en bonne santé ? C'est en tout cas l'anticipation de Cyrille Chartier Kastler, fondateur du site prescripteur de contrats d'assurance Good Value for Money (GVfM).

En effet, outre la possibilité de résilier à chaque instant d'assurance emprunteur, ce texte intègre d'autres mesures destinées à faciliter l'obtention d'un crédit immobilier pour les anciens malades ou les personnes souffrant de pathologies stigmatisées par les assureurs. Notamment, la loi réduit le délai du droit à l'oubli à cinq ans pour toutes les personnes ayant eu un cancer.

Fin du questionnaire de santé

Mais la disposition, à l'origine de la mise en garde de GVfM, concerne la fin du questionnaire médical, à partir du 1er juin, pour les prêts immobiliers inférieurs à 200.000 euros par quotité (400.000 euros dans le cas d'un couple) et soldé avant les 60 ans de l'emprunteur.

« Je pense que l'on va assister à un éclatement du marché avec une tarification plus chère pour les gens qui empruntent jusqu'à 200.000 euros et une segmentation des prix accrue au-delà avec la possibilité pour les personnes ayant des bons risques d'obtenir des taux d'assurance intéressants », anticipe Cyrille Chartier-Kastler. Un avis partagé par le courtier en assurances Magnolia : « On estime que tous les prêts concernés par la suppression du questionnaire de santé vont subir une hausse des tarifs dans le courant du mois de juin », explique Astrid Cousin, sa porte-parole.

Pour comprendre leur inquiétude, il faut revenir à l'objectif du questionnaire de santé. Celui-ci vise à faire le point sur l'historique médical de l'emprunteur afin d'évaluer le risque d'un décès anticipé, de perte d'emploi ou encore de maladies invalidantes. Si l'assureur estime que ces dangers sont trop probables ou onéreux, il peut refuser de couvrir l'emprunteur, imposer des exclusions de garantie ou lui appliquer une surprime.

Les banques avantagées

Avec l'interdiction de demander des informations médicales à leurs clients, les assureurs vont naviguer à l'aveugle. De quoi les inciter à augmenter les primes pour assurer les prêts sans questionnaire médical. GVfM estime que le coût de l'assurance-emprunteur pour une personne sans risque (jeune, non-fumeur et sans métier pénible ou dangereux) pourrait en conséquence augmenter de 20 % s'il emprunte moins de 200.000 euros. Estimation semblable du côté du comparateur d'assurances Magnolia. Le cabinet de conseil Actélior envisage, quant à lui, des hausses de primes entre 3 et 15 % . La suppression du questionnaire médical concernerait près de la moitié des emprunts.

Dans les faits, toutefois, la tarification des filiales assurantielles des banques risque d'être moins impactée que celle les assureurs indépendants. Les établissements bancaires ayant une relation plus suivie avec leur clientèle et un portefeuille de clients plus large, cela peut leur permettre de faire des études macros sur le risque en dépit de la fin du questionnaire de santé.

« Les banques ont des puits de données statistiques sur l'assurance de prêt que n'ont pas ou peu les assureurs alternatifs, souligne en ce sens Cyrille Chartier-Kastler. Elles ont la possibilité d'établir un profil de risque en fonction de la profession du client, de son âge, du fait qu'il fume ou pas ou encore de son lieu d'habitation, permettant d'aboutir à une tarification discriminante. Cette réforme voulue pour faire diminuer la part de marché des banques ne va en fait rien changer », détaille-t-il.

En revanche, quant à l'usage des données du compte bancaire pour affiner le scoring sur l'assurance emprunteur comme certains établissements le font pour accorder un prêt, le porte-parole de Good Value for Money se montre plus sceptique : « Les banques sont assez propres dans l'utilisation des données bancaires, s'il y a des dérives c'est du fait d'actes isolés et pas de la politique globale », explique-t-il aux Echos.

En outre, l'augmentation du coût de l'assurance-emprunteur pourrait être freinée, au moins dans un premier temps, par les taux d'usure qui restent faibles malgré la hausse récente des taux immobiliers. Ce taux d'usure, que les banques ne peuvent pas dépasser, prend en compte l'assurance-emprunteur. Donc en augmentant son tarif, les objectifs annuels de production de prêts des banques pourraient être contrariés.

Stratégies de contournement

Du côté des emprunteurs bien portants, ces professionnels anticipent le développement de stratégie de contournement pour abaisser le coût de leur assurance. Ces stratégies pourraient passer par une demande de financement juste au-dessus des 200.000 euros afin d'être soumis au questionnaire médical. Comme ce plafond vaut pour le montant assuré, en couple, il est aussi possible de jouer sur les quotités, c'est-à-dire le pourcentage du prêt que doit prendre en charge l'assureur si l'un des co-emprunteurs fait jouer son assurance, pour dépasser les 200.000 euros assurés.

« Le devoir de conseil du courtier va s'adapter. Chez Magnolia, nous afficherons le tarif avec une quotité 50-50. Mais il pourrait être moins cher au final d'augmenter la quotité pour abaisser le coût total de l'assurance-emprunteur », rapporte Astrid Cousin.

En forçant le trait, sur un prêt en couple de 300.000 euros, plutôt que d'être assuré à hauteur de 150.000 euros sur chaque tête (quotité 50-50), il pourrait devenir avantageux de passer sur une quotité à 75-75 et être couvert à hauteur de 225.000 euros par emprunteur.

A l'opposé, l'absence de questionnaire médical pour les emprunts de faible montant pourrait inciter les personnes à risque à adapter leur montage.

« Les personnes ayant des mauvais risques auront intérêt à scinder leur emprunt sur des tranches de moins de 200.000 euros et avoir ainsi un risque mutualisé avec les bons profils », anticipe Cyrille Chartier-Kastler.

Par Marie-Eve Frénay - Les Echos - Publié le 15 avr. 2022 à 16:00- Mis à jour le 15 avr. 2022 à 16:34

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-qui-sera-vraiment-avantage-par-la-fin-du-questionnaire-de-sante-1401054