Plus-value immobilière : Comment la calculer ? Comment est-elle taxée ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, il peut arriver que soit réalisée une plus-value. Sauf s’il s’agit d’une résidence principale et dans quelques autres cas, cette plus-value est alors imposable à l’impôt sur le revenu et soumise à des prélèvements sociaux.

Plus-value immobilière : le principe.

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente du bien et le prix payé lors de son acquisition.

Il existe dans deux cas un régime d’exonération :

1. En cas de vente de la résidence principale ;
2. Lors de la première vente d'un logement autre que la résidence principale. Mais dans ce cas deux conditions devront être respectées :

• que la somme reçue par le vendeur soit employée pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois ;
• que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession.

Plus-value immobilière : comment la calculer ?

Le montant exact de la plus-value immobilière doit être calculé en tenant compte de certaines majorations et/ou minorations affectant le prix de vente et le prix d’acquisition.

Si ce bien a été acquis à titre gratuit

Dans le cadre d’une donation ou d’une succession par exemple, la valeur d’achat du bien est celle alors déclarée alors pour calculer les droits de donation ou de succession, à laquelle sont ajoutés les frais d’acte, de déclaration et de mutation.

Si ce bien a été acquis à titre onéreux

Des ajustements seront parfois possibles à la fois sur le prix de vente et sur le prix d’achat.

Sur le prix de vente

Majorations possibles : les charges ou les indemnités payées au cédant par l’acquéreur et prévues dans le contrat de vente, comme par exemple la construction d’un mur de séparation d’avec un voisin sur une parcelle attenante ou l’indemnité pour l’éviction d’un locataire occupant le bien vendu.

Minorations possibles : la TVA et les frais payés (avec justificatifs), comme par exemple ceux de rémunération d’un intermédiaire, de réalisation de diagnostics environnementaux et énergétiques ou d’un architecte pour la réalisation d’études nécessaires à l’obtention d’un accord préalable de permis de construire.

Sur le prix d’acquisition

Des majorations peuvent être appliquées. Il s’agit des dépenses liées à des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, réglées par celui vendant à présent le bien. Pour être prises en compte, il faut que ces travaux aient été réalisés par une entreprise et pouvoir fournir les factures.

Attention :

• il n’est pas possible de retenir des dépenses prises en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu, par exemple pour calculer le revenu foncier ;
• toutes les dépenses doivent avoir été réalisées postérieurement à l'acquisition ;
• enfin, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, il est possible d’opter plutôt pour une majoration forfaitaire de 15 %, sans justificatif à fournir.

Plus-value immobilière taxable : quels sont les abattements possibles ?

Une fois déterminée, la plus-value pourra, dans la plupart des cas, se voir appliqué des abattements pour une durée de détention, pouvant aller jusqu’à l’exonération totale. Le résultat obtenu sera le montant exact de la plus-value immobilière taxable. C’est sur cette base que sera calculé l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en rapport.

Abattements pour la durée de détention

Dans les deux cas, les abattements ne sont pas les mêmes :

Source : Direction Générale des Finances Publiques - 2019

Abattement exceptionnel

De 70 ou 85%, il faut, pour en bénéficier, remplir trois conditions.

Condition géographique

Les biens immobiliers vendus doivent être situés dans une zone dite A ou A bis, caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre et de la demande de logements.

Condition de nature et de destination

Le bien cédé doit être un terrain ou un immeuble bâti et être destiné à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs.

Condition de date

Il faut que l’une des deux conditions suivantes soit respectée :

• Soit que la cession soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
• Soit que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.

Pour obtenir les 85% d’abattement, il faudra qu’au moins 50% de la surface totale des constructions soit consacrée à des logements sociaux.

Attention : même si les conditions son réunies, cet abattement exceptionnel (de 70 ou 85%) ne sera pas possible si la plus-value résultant de la cession est au bénéfice :

• de la personne vivant en couple avec le vendeur, par mariage, pacs ou en union libre ;
• d'un ascendant ou descendant du vendeur ou de la personne vivant en couple avec lui ;
• d'une personne morale dont le vendeur ou la personne avec qui il vit en couple, ou l’un de leur ascendant ou descendant est associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

Plus-value immobilière taxable : taux d’imposition et des prélèvements sociaux applicables.

La plus-value immobilière sera taxée :

• au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19% ;
• au titre des prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

Si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 euros, sera appliquée une taxe complémentaire d’un montant allant de 2 à 6% selon le montant exact, sauf s’il s’agit de la vente d’un terrain à bâtir.

Tous les calculs et le règlement de ce qui est dû sera réalisé par le biais du notaire. Le vendeur ayant encaissé la plus-value devra néanmoins la déclarer sur sa déclaration de revenu. Il faudra également procéder à cette déclaration dans le cas où le vendeur bénéficie d’une exonération au motif d’une première vente de logement autre que la résidence principale.

« Ecrit par Les Echos Publishing »