Fiscalité des revenus immobiliers : Les Charges et Frais déductibles

Louer un bien immobilier est source de revenus imposables. Dans certains cas, il est possible de diminuer ces derniers en déduisant certains frais et charges. Principes, limites, obligations et détails : un tour d’horizon des points clefs à maitriser pour y voir clair

Charges et frais déductibles des revenus immobiliers : le principe

Chaque année, les propriétaires de biens immobiliers non meublés loués peuvent déduire des loyers perçus les charges et frais issus des biens en question. Cela diminue d’autant leurs revenus immobiliers imposables.

Si la somme de ces charges et frais excède le montant des loyers encaissés, on parle alors de déficit foncier. Ce dernier peut alors être déduit du revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 euros. Au-delà, il sera néanmoins toujours possible d’imputer le reliquat, mais sur les seuls revenus immobiliers, et ce pendant 10 ans, jusqu’à l’épuisement. Ce dispositif est d’autant plus intéressant que les sommes en question n’entrent pas dans le calcul de plafonnement des niches fiscales.

À noter : Toutes ces déductions de charges et frais seront néanmoins impossible si les propriétaires encaissent moins de 15 000 euros de loyer par an et font le choix d’une imposition de ces revenus au régime dit du « micro foncier ». Dans ce cas, le contribuable se voit en effet appliqué un abattement forfaitaire de 30% des loyers encaissés. Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble des charges et des frais supportés. Au-delà de 15 000 euros de loyers encaissés en revanche, le choix du régime du “micro-foncier” est impraticable Il revient donc au contribuable d’établir la liste précise de ses charges et frais déductibles.

Charges et frais : que peut-on légitimement déduire ?

Ainsi, sont notamment éligibles, à hauteur de la dépense réelle :

• les dépenses réalisées pour l’entretien, la réparation et l’amélioration du bien immobilier ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de gestion du bien quand celle-ci est assurée par un tiers, comme une agence par exemple ;
• les primes d’assurance, aussi bien celles afin de se prémunir contre les loyers impayés que celles correspondant à des contrats de propriétaire non occupant ;
• les impositions comme les taxes foncières principalement ;
• les dépenses acquittées pour le locataire et qui n’ont pas pu être récupérées auprès de lui, comme par exemple les redevances pour les ordures ménagères ;
• les frais de procédure, contre un locataire ou contre un prestataire notamment ;
• la rémunération des gardiens et concierges.

Enfin, l’administration fiscale permet aussi de déduire ce qu’elle appelle « les autres frais de gestion, comme les photocopies, l’achat de modèles de baux, la publication payante d’annonce… ». Ces derniers ne seront néanmoins pris en compte que pour un montant forfaitaire annuel de 20 euros par local.

Limites et obligations

Les frais et charges en question sont déductibles l’année de leur paiement (et non de leur réalisation). Elles doivent être justifiées à l’administration fiscale sur simple demande et il convient donc garder les factures et éléments de preuve.

Dans le cas où le propriétaire fait face à un déficit foncier et qu’il impute ce dernier sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros, il lui faudra bien veiller à ce que son bien reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation en question.

Enfin, il sera possible de déduire les charges issues des intérêts d’emprunt réalisé pour l’achat, la construction, la conservation (par ex. le paiement de droits de succession), la rénovation, la réparation ou l’amélioration, mais cette déduction ne sera opérée que sur les seuls revenus issus de la location et pas sur le revenu global du propriétaire.

À noter : Sont exclues les dépenses de construction et d’agrandissement du bien.

Qu’en est-il des Locations meublées ?

Pour les locations meublées, si les recettes annuelles des propriétaires dépassent les 72 600 euros, le régime réel s’applique automatiquement. Pour les propriétaires dont les recettes annuelles sont inférieures à 72 600€ (en 2020) il est possible de bénéficier du régime dit du “micro BIC”. L’administration fiscale applique alors de plein droit un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Cet abattement est réputé là encore couvrir l’ensemble des charges et frais supportés. Cependant, si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 euros mais que les charges et frais sont supérieurs à la moitié des recettes perçues, alors le régime réel sera plus intéressant. Une demande peut être formulée au fisc pour en bénéficier.

Au régime réel, charges et frais seront alors à déduire, comme pour une location vide. Attention cependant, la liste n’est pas exactement identique. Par exemple, les dépenses d’amélioration ne pourront pas être déduites mais amorties. Par ailleurs, vous pourrez également pratiquer l’amortissement du bien immobilier lui-même, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble. Le calcul d’un plan d’amortissement est un exercice complexe. Il est vivement conseillé d’avoir recours à l’assistance d’un conseil pour le réaliser en toute sécurité.

« Ecrit par Les Echos Publishing »