Propriétaire bailleur face aux nuisances du locataire : quels risques et comment y faire face ?

Le locataire est à priori le principal responsable des troubles qu’il occasionne. Toutefois, le propriétaire peut être mis en cause dans certains cas, s’il n’engage aucune démarche pour mettre fin aux nuisances générées par son locataire.

De quelles nuisances parle-t-on ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, il peut arriver qu’un locataire d’un bien immobilier soit mis en cause par son voisinage, en raison des nuisances dont il peut être à l’origine. Ces troubles peuvent être de différente nature, notamment :

• Des nuisances sonores telles que le tapage nocturne ou diurne et les bruits répétitifs ;
• Des nuisances olfactives, principalement des odeurs d’ordures ou de cigarette ;
• Des nuisances visuelles, telles que l’implantation d’éléments obstruant la vue, comme une végétation excessive ;
• Le non-respect de règles spécifiques prévues dans le règlement de copropriété ;
• La dégradation ou l’encombrement des parties communes d’une résidence ou d’un immeuble.

Quels sont les risques pour le propriétaire ?

Si les plaignants ne parviennent pas à régler leurs problèmes de voisinage à l’amiable avec le loca-taire, ils peuvent mettre en demeure le propriétaire du logement.

Dès lors où il reçoit une mise en demeure formelle (lettre recommandée avec accusé de réception) de la part du voisinage plaignant ou du syndic, le propriétaire est en effet tenu d’utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles. Cela signifie que le propriétaire bailleur ou son représentant gestionnaire doit alors réagir et engager des démarches nécessaires.

Le bailleur qui n’agit pas s’expose à des poursuites, car les plaignants peuvent saisir le tribunal et engager sa responsabilité. C’est une obligation d’agir mais pas d’obtenir des résultats : le propriétaire ne pourra pas être inquiété s’il a bien entamé des démarches, même si celles-ci ne permettent pas de résoudre le conflit.

Quelles démarches pour le bailleur ?

La première étape pour le bailleur consiste à tenter de résoudre le problème à l’amiable, idéalement avant même que les voisins n’engagent de procédure, en discutant ou en envoyant un courrier simple au locataire. Dans le cadre de conflits locatifs, le propriétaire a aussi la possibilité de saisir le conciliateur de justice, qui peut trouver une solution non conflictuelle. Enfin, sans même attendre que sa responsabilité soit recherchée, le propriétaire-bailleur peut mettre en demeure son locataire, pour l’inciter à mettre fin aux nuisances.

Si ces démarches ne permettent pas de résoudre le conflit, le propriétaire qui a inclus dans le bail une clause de résiliation pour nuisances peut saisir le tribunal et faire constater la résiliation du bail. Il pourra ainsi obtenir une décision de justice prévoyant l’expulsion du locataire. Pour cette raison, il est recommandé de toujours inclure une telle clause dans ses contrats de location. Au cas où ce ne serait pas le cas, le propriétaire pourra alors assigner le locataire devant le tribunal, demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le propriétaire a aussi la possibilité d’adresser au locataire un préavis mettant fin à son bail à la date d’expiration de celui-ci, pour motif légitime et sérieux. Ce congé doit être signifié au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.